调整限购资格认定标准

    从天津、南宁两地限购政策调整特征来看，两者均是从区域的角度来鉴定是否限购，扩大符合购房资格的群体范围。此举有助于城市与区域市场放量成交，适度改变当前这些城市或区域房地产市场2014年年初以来下滑的局面。

    此外，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年较为严格)为购房的基本条件，此时，“限购”政策也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现限购政策的定向宽松，扩大符合购房资格群体范围。

    户籍改革侧面突破限购

    仔细研究无锡、海口户籍新政，不难发现，无论是无锡户籍新政中购房“户均建筑面积达60平方米以上”的条件，还是海口的“购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房”的条件来看，很明显是针对当前无锡、海口市楼市大户型库存较大而来，主要是为了去化“大户型”房源库存。

    同策咨询认为，在无锡、海口限购政策没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，成为无锡、海口两个城市楼市调控政策短期“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。

    当前，户籍制度改革正在如火如荼进行。尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户。那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格；当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为侧面突破“限购”的方法之一。

    不同需求市场“差别化”

    豪宅楼盘该不该松绑限购？这还是个争议的话题。同策咨询认为，高端豪宅放开限购不是不可以，因为，从本质上来讲，豪宅市场和中小户型自住需求为主的普通商品住宅市场可以归结为不同的市场需求，在当前市场背景下，豪宅市场成交量价变化情况基本上对于普通商品住宅没有太多影响。

    但是，如果“限购”措施今后要进行微调，新出台的“限购”措施首先仍然要遵循差别化的原则，首先保护中小户型、自住型刚性需求为主，比如限购政策针对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购，保护首套自住型需求；其次，对于高端市场从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购；第三、限购“微调”政策如果有必要进行调整，可对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。 如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。

    执行层面“明紧暗松”

    从过去几年各地限购政策的执行轨迹来看，当楼市相对低迷期时，限购政策从执行层面“明紧暗松”总会发生。

    回顾过去几年，从执行面来看，当楼市相对低迷期时，在二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。以宁波为例，尽管宁波没有直接发文正式宣布终止限购，但是，限购令从执行层面似乎已经是名存实亡。

    因此，当前楼市相对低迷期时，各地限购政策执行的意愿明显会下降，此前代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务或将重现市场，届时，二三线城市的限购基本会被这个潜规则破解，呈现出“明紧暗松”的政策面执行特征，甚至部分二三线城市限购政策会“名存实亡”，执行层面已经不再执行，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。

    下放限购资格审批权限

    “下放限购资格审批权限”不是第一次听到，在过去几年限购政策执行过程中也有所传言。而至今，昆明有可能会将“下放限购资格审批权限”变为现实，成为变相放松或取消限购的手段。

    据媒体报道，目前昆明市购房网签之前必须获得购房资格，而在系统联网后，购房人购买新房是否被限购，可在开发商处直接查询。以后，一手房就市场购房者是否具有购房资格不需要再通过市房产交易中心查询，而二手房依然延续现有查询方式。

    对此，不需要通过市房产交易中心查询购房资格，也就意味着地方政府下放限购资格审批权限，放松限购政策执行力度。同策咨询认为，如果昆明上述政策调整获得默认，那么，后续还会有更多的其他城市跟风，通过下放限购资格审批权限放松或逐步取消限购政策。

    近日，各地限购政策开始出现定向宽松的措施。截至目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整。除此之外，杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购市场传闻频出。

    同策咨询认为，限购取消是大势所趋。笔者预计，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将退出房地产市场。