近日，《南宁市经济适用住房管理办法(征求意见稿)》（以下简称《征求意见稿》）公开征求社会各界的意见（详见本报11月25日2版报道），其中不少条款受到市民关注。《征求意见稿》都有哪些重点修改？为什么要进行这些修改？11月27日，记者带着读者关心的问题，请南宁市法制办和南宁市住房保障和房产管理局的相关负责人做了相关解读。

　　购买面积

　　新建和已建经适房有区别

　　问题：《征求意见稿》规定经适房的保障面积是60平方米，但为何又规定“单身人员购买经济适用住房的建筑面积控制在70平方米以内”？

　　解答：国家新出台的建设标准规定，新建经济适用住房单套的建筑面积要严格控制在60平方米以内。由于老办法规定的范围是“60至80平方米”，南宁市目前已经建成的经适房有部分是超过60平方米的，在很长一段时间内仍需要消化。为此，在严格控制新建经适房面积的基础上，《征求意见稿》对在国家新规出台前已经建设的经适房，限定单身人员购买的面积为70平方米。

　　此外，国家的经适房保障对象为家庭户，为保障更多的家庭户能购买到经适房，《征求意见稿》在准入方面提高了单身人员购买的门槛，将单身人员购买经适房的年龄从30周岁提高到了35周岁。

　　购买条件

　　有一年以上南宁市城镇户口

　　问题：现行的《南宁市经济适用住房管理办法》（以下简称旧办法）在准入条件上，虽然也有户籍上的要求，但是对于年限却没有作出具体的规定。《征求意见稿》却要求，申请购买经适房要符合的其中一个条件是“取得本市城区范围内城镇居民户口一年以上并在本市城区范围内工作或实际居住生活”，为何会有这样的变化？

　　解答：在这次修改的几个条文中，备受关注改变内容之一，就是申请对象准入条件的变化。2010年之后，国家出台的相关办法明确了经适房和廉租房都一样是保障低收入人群的住房。为了适应国家的新规定，在参照了南宁市已经出台的同样是保障低收入人群住房问题的相关规章上，此次意见稿就对申请对象的条件作了进一步规定。

　　至于为什么一定需要“本市城区范围内城镇居民户口一年以上”，是因为出于经适房主要是保障本市的低收入人群住房困难家庭的考量。要求在城区范围内取得城镇居民户口一年，就能避免外地人群临时将户口迁移过来也能申请，从而导致保障范围扩大的情况出现，真正保障本市居住一年以上的低收入住房困难家庭。

    申请购房 除了收入还计算财产

　　问题：《征求意见稿》规定，申请购买经适房的，应当同时符合几个条件，其中针对“收入”的规定为：家庭人均年收入低于市人民政府公布的低收入标准且家庭财产之和低于市人民政府公布的低收入标准的8倍。这与现行的申请经适房的收入核定标准有什么区别？

　　解答：目前，申请经适房只用核对家庭收入。在家庭人均收入上，《征求意见稿》的表述实际上与现行的“家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80％”的申请条件一致，强调要以南宁市人民政府公布的低收入标准为准。将家庭财产之和也纳入准入条件，是根据《南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市城市居民低收入家庭收入核对暂行办法的通知》（南府办〔2011〕83号）文件对城市居民低收入家庭收入核对的有关规定来制定的。

　　旧办法曾以家庭年人均收入作为申购经适房考核的一个条件，但对家庭财产是否纳入家庭收入进行考核没有明确。如此一来，“开宝马奔驰也能购得经适房”的怪现象就可能出现。例如，市民陈先生从事低收入的工作，不过，他继承了一大笔可观的财产，不但买了豪车，生活也比较奢侈，经常穿名牌下馆子。但是，按照旧办法，陈先生不但符合了户籍等其他申购条件。而且，因为自己的工作收入比较低，收入条件也满足了申购要求，最终能顺利购得了经适房。

　　相比旧办法，《征求意见稿》抬高了准入条件的门槛。根据民政部出台的相关规定，低收入家庭的审核应包括家庭收入和家庭财产两部分。此外，依据南宁市出台的低收入家庭收入核对相关办法的类似规定，《征求意见稿》也将家庭财产之和纳入申购准入条件的考核，“家庭收入”和“家庭财产”这两个条件叠加，家庭收入有哪些，具体财产有哪类，都可以依据相关规定来核对。今后，开着豪车又想混进申请经适房队伍中的投机人群将被挡在申请门槛之外。

　　准购资格 购房申请两年内有效

　　问题：目前经适房的准购证没有期限，按《征求意见稿》规定，经适房准购资格书有效期为两年。有效期过后仍需购买经适房的，按规定的条件和程序重新申请，为何这样规定？

　　解答：经适房实行的是轮候保障制度。具体而言，就是申购对象在取得准购资格之后，还不能马上购房，要按照取得准购资格书的顺序排队，依次申请。如果长期排不上队怎么办？按照旧办法，申购对象在取得经适房准购资格证之后，如果没有轮上号购房的，那么准购资格证可以长期有效。

　　在现实中，如果申购人长期没能申购经适房成功，那么随着时间的推移，申购家庭的自身收入情况和家庭财产状况也会发生变化。例如，市民李先生在两年前申购经适房时是符合条件的，但是在这两年期间，他因为对已有的经适房项目地段不满意，一直都没申购成功。这两年里，李先生升了职，收入大增，而且在别处还买了商品房。显然这个时候，李先生就已经不符合申购经适房的条件了。

　　目前经适房的建设周期为两年，也就意味着，申购人群在两年内，就一定会有房源供其申请。为了避免申购对象因为自身原因长期不申请，而期间已经出现不符合购买经适房条件的情况，《征求意见稿》就对准购资格书有效期进行了明确。

　　《征求意见稿》还要求住房保障部门在申购对象购房时，还要对其家庭收入、财产、住房状况、家庭人口等情况进行复查，经复查符合经适房购买条件的才予以购房，不符合经适房购买条件的，取消其准购资格。

    退出机制 经适房禁止上市交易

　　问题：《征求意见稿》规定，购房家庭对经适房拥有有限产权，只能用于自住，不得上市交易、闲置、出借及擅自改变住房用途，可以抵押，抵押处置执行本条规定。这是否意味着今后经适房不能上市交易？

　　解答：按照旧办法，申请家庭在取得房屋所有权证之日起满5年后，可以上市交易。不过，上市交易的过程中，需要按照届时同地段普通商品住房与当时购买经适房（包括购买面积超过保障面积部分的价款）差价的60％向政府交纳相关价款。

　　这是因为，经过5年之后，经适房的周边配套已经齐全，以前以每平方米2000多元购得的经适房，届时就可能升值到每平方米六七千元。这时候，对于部分投机的家庭而言，在按照普通商品住房均价补齐差价后，仍能可以赚取部分利润。因此，就可能有人会钻空子，打着申请经适房的名义购房，在获得房产证5年后，通过出售获利。   

　　经适房本来就是用来保障低收入人群的，当这些人申购之后，如果以后在别处又有新住房，其本身就已经不符合购买经适房的条件。当他们将这部分经适房出售之后，经适房性质就发生改变，减少了经适房数量，政府只能另选土地再建新的经适房项目来保障新的低收入人群，在土地资源越来越紧张的情况下，将导致经适房越建越偏远。

　　《征求意见稿》在参考了外省区成熟的做法之后，对经适房上市交易进行了限制，明确禁止经适房上市交易。此外，还规定购房家庭退出经适房只能由政府回购，这样一来，经适房在保障低收入人群的系统内循环，不但可以保证土地资源的高效利用，而且还可以让这些经适房保障其他一些需要保障的城市低收入住房困难家庭。